ここが主に新規借り入れ時と異なる点です。物件の評価額とローンの融資率、住宅ローンの融資率とは？に書かせて頂きましたのでご覧ください。
要約しますと、住宅ローンの残債がどの程度かで融資が決められている金融機関もある、１００％なら関係なし。８０％の場合は”融資率８０％”と表示され基本的には2割（総額3000万なら600万）は支払いが終わっていないと借入資格がないという意味です。
また融資率は厳密に言えば残債と言うよりも物件価格を見る場合もあります。要は3000万で購入した物件が1000万の価値しかなければ融資率100％でも1000万しか貸せませんよ～という意味。
実際はそこまで厳しくなく、物件価格の2倍程度を価値として見てくれます。ただし一部の金融機関（外資系）では厳しく見る場合もあって、安心はできません。
新規の時と同じように源泉徴収票過去2年、または去年度分を要求されることが多いです。事前に用意しておきましょう。年収を証明する必要があるということです。
新規で組んだ時から転職などをして、年収が下がっている場合は要注意です。これから上がる予定・・・配偶者が働く予定・・・などはもちろん通じません（笑）
金融機関によって目安は異なるものの、年間の支払額が年収の25％以内を基準として考えている金融機関が多いそうです。特に借り換え時は新規の時よりも、この辺は厳しく見るそうです。
配偶者が職を持っている場合は、借り換え時に収入を合算して「世帯年収」として住宅ローン審査を受けることが可能です。しかしながらパートなど不安定収入の場合は不可な場合が多く、良くても別途相談が必要です。
個人事業などの場合は、安定して収入があることを証明するために、やはり複数年（最近2年が多い）の源泉徴収票で収入を証明する必要があります。
新規と同様に現在借りているお金を申告する必要があります。調べが入りますので嘘をついても大抵バレます。カードローンやキャッシングなど全て申告します。願わくばここの金額はゼロでありたいものです。
なぜか手持ちのクレジットカード枚数を聞かれる場合も。
新規に組んだ時から転職している場合は要注意。勤続年数＝信用。という考え方のようで、勤続年数というものは意外と審査において重要なようです。
しかしながら、明らかなキャリアアップ転職なら逆にプラスになることもあります。良い例が上場企業への転職です。分かりやすくシンプルですね。上場していなくても、かなり名前が売れている会社の場合はプラスに働くこともあります。
国家公務員が有利であることも、上場企業の評価が高いのも似たようなものでしょうかね？考え方的には。
実際に複数の審査を受けたわけではないのですが、話を聞けばどのくらいの敷居かは理解できましたので、ざっと書かせていただきます。
外資系金融機関＞都市銀行＞地方銀行＞信用金庫という感じです。せっかく借り換えるのですから、審査の甘さで借り換え先を決定したくないですね・・・あくまで自分自身が得をするための借り換え先で。という点を前提に参考しにしてください。
ここで問題となるのが物件の評価額ですが、コレと言って確定的な価格がなく、特に土地に関しては変動しますし、要は時価です。
一番有力となる算出方法が「固定資産税から逆算した評価額」です。固定資産税は誰が評価したのか不明ですが、物件と土地別々に評価額が付いて、それをもとに税率が掛かって固定資産税となります。
一般的な評価額は新築で建物が価格の５～７割（この時点であいまい）、土地は基準が時価ですが購入時の7割程度と言われています。ということで多く見積もっても3000万円の新築は最初から2000万円程度の評価額しか付かないというショッキングな事実を突き付けられます。
しかしながらここで疑問が生まれます。では、新規で融資を受けるときには何故物件価格と同じ金額を融資できるのか？ということです。上記の評価額に対しての融資率なら100％を上回って融資しているのか？と言うことになります。
新築時の金額に関しては登記簿に記載されている評価額？も通用すると思いますが、借り換え時には特に建物の減価償却の％や土地の価格変動を考慮しなければならないため、やはり固定資産税から算出し、目安とするのが適当なのかな？と思います。
ちなみに審査時には第3者機関に依頼しますとのことでしたが、全金融機関で一律の基準を設けているか否かは不明です。
上で100％を上回って融資しているのか！？と書きましたが実は、100％を上回って融資をしているというのは、何の捻りもなくそのまま本当のようです。
これもまた、住宅ローンの借り換え相談会で入手した情報なのですが、不動産屋と提携しており、100％融資を行うような金融機関に関しては、物件価格の200％を評価額として見ていることが大抵だが、ある金融機関では100％～150％しか見ない。そういった情報です。
驚きなのは、物件価格に上乗せ評価して融資する事が「基準」となっていたことです。外資で審査の厳しい金融機関は100％しか評価してくれない場合もあるので、融資率に関しては余裕をもっておかないと、借り換えができない可能性すらあるようです
※物件評価額の100％融資＝購入額の70％以下ということをお忘れなく。
時間がたてば評価額も下がってくるでしょうし、借り換えは早めにしておきたいですし、審査や条件を満たすことを考えると結構きびしそうです。
私はむしろ逆に、一回融資を受けてしまえば、比較的借り換えに関しては審査が甘いのではないかと思っていました。というのも融資を受けている＝1回審査に合格している＝ほとんどフリーパスでは？という甘い考えだったからです。
しかしながら住宅ローンの審査基準というものは、各金融機関でバラバラであり、大体の基準は有るものの完全に数値が決まっていたりマニュアル化されている物は有りません。
それぞれの金融機関で独自の基準があるので、冷静に考えれば他の金融機関がOKとしたものを自分の金融機関でもOKとするわけがないのです。
借り換え検討をするにあたって、なぜ借り換えをするか？と問われると・・・総返済額を減らしたいという理由が大半でしょうが、理由は同じだとしても、真意として、このままでは支払いが出来そうもないので、安くなる金融機関を探すと言った輩も出てくる可能性があるのです。
この考え方は消費者（融資を受ける側）としては有りですが、融資する金融機関側としては決して「上客」ではありません。
基準の一つに「金利が1％以上上昇しても支払う能力があること」という基準を定めている金融機関があるくらいですから、ギリギリの支払い能力の人はなるべく避けておきたいというのが本音で、こういった焦げ付きそうな客を審査でふるい落とそうとするのは、ある意味当然なのかもしれません。
金融機関としては預金も合わせてしてくれるような「余裕を持った上客」を中心に捕まえたいのでしょう。
単純に低金利や預金連動などの魅力的な金利商品を売りにしている、いわゆる「住宅ローンの借り換え候補」の大半が外資系の出資会社だったりするわけです。
そういった場合は、借換えの候補にした金融機関がたまたま厳しかったというだけで、特に「借り換えだから」というわけでは無いと思います。
新規で融資する時から不動産屋と提携している地方銀行の「とりあえず何とか貸して買わせてしまえ」的な甘いローンとは異なり、基本的な審査基準や条件が異なるという理由からです。
これらを考えると決して早期の借り換えは楽ではないです。特に私のように頭金もろくに払わずに低金利で住宅ローンを組んでしまった場合は、相当気合いを入れて繰り上げ返済をし、計画的に返済しないと「融資率」がネックになって借り換えができずに金利上昇の波に飲まれることとなりそうです。
こうなってくると借り換え先自体が選択できなくなってきてしまいますが、逆に狙いを定めやすくなった？とりあえずは残債を8割まで減らして、時期を見計らって審査に挑もうという魂胆です。8割まで僅かなので、検討先を絞り込みます。
住宅ローンの借り換えには、新規借り入れ時と同じように審査があることは借り換えにも住宅ローン審査基準？ でも書かせていただいたとおりです。
しかしながら、借り換えに関してもコレまた新規住宅ローンの時と同様に審査の他に条件が存在し、それが融資率というやつです。条件の部分に「融資率80％」等の表記を見たことありませんか？
通常良く言われる頭金の金額が購入金額の20％などと言われておりますが、コレは融資率が80％である金融機関が多かったことから、そんな事が言われ始めたのではないか？と思っています。
それが金利の価格破壊の時代が到来したことによって、頭金を少なくし、ローンに依存する形式が多くなったため、現在新規では100％の融資率を提示する金融機関は非常に増えてきました。
フラット35に関してはこの基準が厳しく、私が検討していた頃は80％が基本というか、それ以外は見た事がなかったのですが、現在ではSBI住宅ローンなどが融資率100％～を可能にしています。
肝心な革新の部分ですが、融資率80％の場合、購入した物件が3000万円だった場合、2400万円まで融資します。という意味です。要は20％くらいは支払える能力を持ってしてマイホームを買って下さいよ！という事なのでしょう・・・。
説明不要かもしれませんが、「一方100％の融資率です！」と記載されている金融機関に関しては、3000万円の物件を購入した場合3000万円まで融資してくれると言うことです。
上記では単純に書きましたが、実はこの融資率というやつは厄介で、借換え時だけかもしれませんが、私が色々な金融機関を相談して回っている時に判明したのが、融資率の基準となる金額が「物件の評価額」と言われたことがありました。というか本来はそういうものだと言われました。
要は3000万円で購入した物件であっても、借り換え時に物件に2000万円の価値しかなければ融資率100％でも2000万円しか融資を受けられないということになります。
コレでは実質の融資率は7割に満たないことになってしまいます。こういった事態は初期の借り換え検討では大きな問題となり、実質的に私もこのせいで色々と考え方を変更しなければならない羽目に陥りました。
というのも借り換え時には、審査基準で通常の住宅ローン審査＋「条件をどれだけ余裕をもって満たせているか」というのが重要のようで、外資系出資の金融機関に関しては、金利商品の条件が良い分、条件や審査が厳しいということを知りました。
さて、こうなると気になってくるのが「物件の評価額」です。
比較によって借り換えしたい金融機関が絞り込めたら、次のステップで対象の金融機関を調べこむことをお勧めします。まず高額な借入をするわけですから、将来の安定性は？なんてことは当然気になるわけです。
そこで参考にしたいのが格付けです。SBI住宅ローン・フラット35の会社名はSBIホールディングス。格付けの位置としては日本格付け研究所でBBB（安定的）の評価を得ています。詳しくは金融機関の格付けを参考にしてください。
住信SBIネット銀行は住友信託と、このSBIホールディングスが出資しているネット銀行です。
株価に関しては上場している企業であればWEB上で見ることができます。SBI住宅ローン・フラット35は5年チャートで見ると入りきってないので、株式を公開したのは5年以内ということになります。株価 SBIホールディングス で検索すると分かります。
気になるのは公開当初から考えると劇落ちしているところです。2007年以降にガクンと落ちています。現在の株価はリンク先を確認してみてください。
やはり利用してみた第3者の感想が一番生々しく、ためになる情報であり、気になるところだと思います。現在はWEB上で掲示板などが閲覧できますので、そういった情報源を100％活用しましょう。インターネットを利用した口コミ評判の収集を参考に情報収集してみましょう。
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フラット３５を組むなら、現在は融資率も甘い（100％～）のでフラット35を検討している人なら、検討候補に必ず入ると言ってもいいと思います。現にシェアとしても大手銀行をしのぐシェアを獲得していることなどを考えると、実績として安心できます。
住宅ローンのシステムを取るか、借り換え時の諸費用の安さを取るか、銀行の使い勝手はどうか？など様々な意見が飛び交っています。
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新生銀行は住宅ローン金利の安さ、優遇幅の大きさから最近では良く比較対象として話題に上がっています。ライバルとして良く比較対象になっているのが東京スター銀行です。
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住宅ローン云々という話題から逸れて「銀行としての使い勝手はどうなのか？」という点も意外と大切かもしれません。ATM手数料はスター銀行も優遇が有名ですが、スター銀行は窓口が極端に少なく、基本的にATMだけで運用されているような点もありますので、その辺りも要検討の対象かもしれませんね。
新生銀行も非常にATM使い勝手はよく（要は無料）、その上店舗数もソコソコあるので、窓口で相談がある人は新生銀行の方がありがたいかもしれませんね。
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私がマイホームを購入したのは2005年になって間もなくのころで、住宅ローン金利はこれ以上下がることはない「底値」と言われた時代でした。この時期に余力を残しつつ「長期固定金利を底値」で組んだ人は、良い買い物をしたと思います。
え～、私はと言いますと、「地獄を見る予備軍」と言われている住宅ローンの組み方をした人間です。低金利時代に「短期固定」で住宅ローンを組んだ人たちをこう言います。
しかしながら今のところこれが功を奏しており、繰り上げ返済も順調です（まだ序盤で始まったばかりですが）。なぜ功をを奏しているか？といいますと。「底値」と言われた金利の状態から、私が予想したほど金利が上昇しなかったからです。
良く言われるのが「短期固定金利」はなるべくなら組まない方が良いという意見です。コレもまた間違いではないですが、絶対ではないと思います。
現に私がマイホームを購入したときに、3％で住宅ローンを組んでいたら・・・現在の総返済額の3分の2程度しか返済できていないと思います。短期固定金利の選択を余儀なくされた状態で購入しましたが、今のところ金利の横ばいに助けられて「結果論」ではありますが、現時点は最良の選択をたどっていると思います。
ハッキリ言ってしまえば住宅ローンの借り換えはタイミングは有るものの、やろうと思えばいつでもできるものなので時期をみていれば、急に取り返しがつかないほど急上昇することなど先ずあり得ないと思っています。
金利が低い現在は様子を見ながら短期固定の低金利状態で、余力を蓄えるなり、残債を早く減らすなどに力を注いだ方が得策なのでは？と思う今日この頃なのです。
「金利」は元金に掛かってくる物なので、利率云々よりも一刻も早く元金を減らすことが完済への早道であり、無駄なお金を支払わない方法です。
預貯金の金利が低い今、住宅ローンの金利に取られているくらいなら、最低限の貯蓄以外は、繰り上げ返済につぎ込むというのも、勇気はいるものの賢いお金の使い方だと私は思います。
比較によって借り換えしたい金融機関が絞り込めたら、次のステップで対象の金融機関を調べこむことをお勧めします。まず高額な借入をするわけですから、将来の安定性は？なんてことは当然気になるわけです。
そこで参考にしたいのが格付けです。三菱東京UFJ銀行はメガバンクと言われているくらい大きくて有名な金融機関ですから、この銀行が潰れるくらいの何かが起これば他の金融機関でもタダでは済まないとは思いますが、一応調べておきます。
日本格付投資情報センター、スタンダード＆プアーズ、フィッチ・レーティングスの3社からA＋、日本格付研究所ではAAに格付けされています。流石金融機関ではTOPの格付けです。詳しくは金融機関の格付けを参考にしてください。
株価に関しては上場している企業であればWEB上で見ることができます。例えば三菱東京UFJの株価を確認してみてください。（三菱フィナンシャルグループになります）短期ではなく最近5年くらいのチャートを見てどのように推移しているか観察してみましょう。
全体的な株価が下がっていればゆっくりと落ち目くらいでも問題ないと思いますが、大きな失態などがあればガクンと落ち込んでいる時期などがあるかもしれません。まあ三菱フィナンシャルくらいになると時価総額も半端ではなく、多少の乱高下も全体への影響は大してなさそうですが。
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大手金融機関だからか対応的には良好なのか特別悪い評判は聞きませんが、今となっては金利設定の中途半端さが仇となって、借り換え検討の対象には、ちょっと人気がないみたいです。ただ初期に組んだ人は優遇がずっと続く制度が功を奏してか評判は上々みたいです。
ただインターネット上の評判としては地味で、預貯金連動型を推している東京スター銀行や、金利の安い住販SBIや新生銀行に関心が集まっている傾向にあります。
もっと情報を自分の目で確かめたい方は、たとえば三菱東京UFJ銀行 口コミ 三菱東京UFJ銀行 スレ などで表示される情報で情報収集するのも一つの手だと思います。住宅ローン以外の意外な情報も手に入ってしまったりします。
実際考えてもいなかったのですが、借換えの際に色々な金融機関を回っていたときに聞いたのですが、現在組んでいる金融機関の金利の話をしたときに借り換え検討先の金融機関の人が言った一言で「実は交渉できるのか？」という疑問を持ちました。
実は私が住宅ローンを組んだ時の条件は購入当初の優遇幅が大きな、いわゆる「後から地獄見るよローン金利」だったわけですが、当時はそれを分かっていて切り替え時に対策を打とうと準備してきました。
しかしながら相談先の銀行マンは「借り換え検討の件を話したら優遇継続してくれると思いますよ」と軽く流して、比較対象の金利を当初優遇金利の下げ幅で計算し始めたのです。
普通計算するときは不利な条件と比較したほうが自社金融商品が良く見えるので、その点でもこの金融機関は凄いな～と感じましたが、それより金利交渉の件が気になって仕方がなかったので実際に当たって砕けることにしました。
ということで更新時期が近づいても一向に連絡をよこさない、現行住宅ローンを組んでいる金融機関に相談に行ってみました。
正直この銀行は当時の金利も安かったのですが優遇幅は現在の方が大きくなっており、どの金融機関も当時の優遇幅よりも現在の優遇幅の方が大きい傾向にあります（流行なのですかね？）
このような状況なので私のように優遇幅の小さい場合は更新時に次回の優遇幅も小さくなってしまい、借り換えると他の金融機関の借り換え優遇などが大きいことから、一番大きな差で1.2%も金利差が出てしまうため、この時点で借り換え必死でした。
そこで私はインターネットで調べたものを資料にして、担当者の方に話したところ、担当者の方も全くもってその通りですよね～という話になりまして、「少々お待ち下さい」ということで裏に消えること2分くらい？
ほとんどトンボ帰りのような速さで戻ってきて、当初優遇金利の優遇幅で継続OKの返事をもらいました。言ってみるもので、たぶん裏に行ったのも形式上？なのか分かりませんが、金融機関も貸していたほうが得ですから、比較対照が非の打ち所のない有利さだった場合は優遇幅などで金利交渉が可能だということが判明しました。
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これは噂なのですが、普段から他の金融商品を利用していて担当者が付いているような、いわゆる上客に関しては上で言ったような「もう少し０．１％下がんないかな？」という言い値交渉が可能との話も耳にしました。
しかしながら、このHPは金融商品に多額を投資するようなVIPの方たちが読むHPではなく年収３００万円～私のような足掻く人間の借り換え体験記なので関係ないお話かもしれませんが、コネクションなどがあれば、あるいは同様の交渉が可能かもしれないという可能性だけ示唆しておきます。
おかしなもので同金融機関でも、特に地方銀行などの場合は住宅ローン金利が異なる場合があります。これは店頭表示金利は一定でも優遇条件や幅が違ったりするということも含めてです。
コレによって同行他店との競合ということも不可能ではないのですが、基本的に同金融機関通しでの競合は相手にやりこまれる傾向にあり、うまく回避されてしまうケースが少なくないようです。何せ住宅ローンは０．１％が非常に大きな商品ですから潰し合いはしてくれません。
基本的に同金融機関借り換えもできない場合が多いので新規の契約がメインの金利交渉ですが、あまり効果的だとは思えません。
比較によって借り換えしたい金融機関が絞り込めたら、次のステップで対象の金融機関を調べこむことをお勧めします。まず高額な借入をするわけですから、将来の安定性は？なんてことは当然気になるわけです。
そこで参考にしたいのが格付けです。東京スター銀行は比較的新しいにも関わらずすでにAランクに格付けされていました。金融機関の格付けを参考にしてください。
株価に関しては上場している企業であればWEB上で見ることができます。例えば東京スター銀行の株価を確認してみてください。短期ではなく最近5年くらいのチャートを見てどのように推移しているか観察してみましょう。
全体的な株価が下がっていればゆっくりと落ち目くらいでも問題ないと思いますが、大きな失態などがあればガクンと落ち込んでいる時期などがあるかもしれません。東京スター銀行は新しい銀行なのでさほど参考にはならないようですが・・・そんなに悪くないのでは？
やはり利用してみた第3者の感想が一番生々しく、ためになる情報であり、気になるところだと思います。現在はWEB上で掲示板などが閲覧できますので、そういった情報源を100％活用しましょう。インターネットを利用した口コミ評判の収集を参考に情報収集してみましょう。
私の印象としては、押し並べて利用者の評判は良いように感じます。ただ東京スター銀行自体が新しくて、返済を始めたばかりの人が少ないため、実際に有力な口コミ評判は聞かれないかもしれません。
返済が楽か？などより店頭での対応や金融機関としてどうか？などの意見が多く聞かれそうです。
たとえば東京スター銀行 口コミ 東京スター銀行 スレ などで表示される情報で情報収集するのも一つの手だと思います。
HPの金利商品の説明や実際に相談会に行けばその住宅ローンのシミュレーションは大抵の場合現実に即した形で行われ理解もできると思います。しかしながら実際に借り換えてみて返済を始めている人の生の声って聞いてみたいですよね？
現在は便利なものでインターネットの普及率が高くなった（なおかつブロードバンド環境の普及の）おかげで様々な情報を収集することが可能です。と書いているこのページもWEB上の1情報ページです。（よくぞたどりついてくれました）
WEBの情報は匿名性もあり賛否両論ですが、実際に借り換えた人は今どう思っているのか？実際にいくらくらい得したのか？担当者は親切だったか？などかなり鮮明にわかることもありますので是非利用したいものです。
試しに・・・住宅ローン借り換え 比較などと調べると、借り換えに有用な情報があるサイトに辿りついたりします。特定の気になる住宅ローンの名前であればこう調べます。
預貯金連動住宅ローン 評判とか口コミと調べます。さらにリアルタイムの情報は掲示板などの情報をみたいので預貯金連動型住宅ローン スレと調べると大抵巨大掲示板の情報などに行きつきます。
こういった匿名性の高い掲示板などでは情報の取捨選択が重要です。人から聞いた話や週刊誌に書いてあることを、すぐに信じてしまう人は要注意です。つまり書かれている情報が本当であるという証拠は何所にもなく、何の根拠もない嘘かも知れません。
ですが火のない所に煙は立たずといいますから、誹謗中傷、悪評が異常に多いということは本当にその通りかもしれませんし、良い評判が多い中で悪評がある場合は、単なる嫌がらせかも知れませんし、逆にたまたま担当した人の対応が本当に悪かったのかも知れません。
ほどほどに参考にして、「ふ～ん」というくらいが良いかもしれません。最終的には自分の耳で聞いて、自分の目で見て、感じたことを真実としたほうがいいと思います。いわば予備知識ですので「先入観」にならないように注意してください。
匿名性の高い掲示板などよりもお助けサイトの利用は解決も早く良質な意見が聞ける傾向にあると思います。有名どころで行けば教えてgoo、ヤフー知恵袋、はてななどでしょう。IDの取得が必要ですが、取得の手間をかける価値は有ります。
今までの質問を検索で探してみれば、参考になる情報もたくさん出てくると思います。
正確に言いますと時間と労力を消費しますが結果的に借り換えによっては数百万単位のお金の支払いが変わってくるのですから2日3日のロスは致し方ないと思いましょう。勉強料です。
HPなどではわざと分かりにくくしているような、意図が見え隠れする金融機関もあるくらいで、住宅ローンの相談会に行って実質的なシミュレーションをするまでわからないことはたくさんあります。
たとえば借り換えに必要な「実質的な諸費用」だったり、以外に厳しかった「審査基準など」が良い例でしょう。何を隠そう私も2件ほど足を運び、「とりあえず審査だけでも～」なんて危うく借り換え契約をしそうになりながらも色々と勉強してまいりました。
とりあえず気軽に♪と書いておきながら、相談会では契約前提としている節がありますので、自分の意思はハッキリ持ってその場で契約などはしないようにしましょう。冷却期間が必要です。
千万円単位の契約をするのですから、企業としての対応はどうなのか？気になるところですよね？安けりゃいいと思うかも知れませんが、社員の教育が全く駄目・強引で詐欺まがい！？の場合は将来的にその企業自体が心配で安心して借り換えなどできません。
インターネットで情報収集も取捨選択の力にもよりますが、現在では有効な手段です。しかしながら最終的に絞り込んだ金融機関くらいは比較するために足を運んでから決定したほうが良いのではないかと思います。
まずさまざまな金融機関が候補に挙がりましたが、最終的な候補に挙がったのは東京スター銀行の預貯金連動型住宅ローン、SBI住宅ローンのフラット35、新生銀行のパワーローン、三菱東京UFJの優遇低金利住宅ローンの4つになりました。
この4つの金融機関のメリットデメリットを挙げながら徹底的に比較してみたいと思います。
やはり預貯金ができる余裕があったら是非とも利用したいと思ったのがここです。シミュレーションをすればわかると思うのですが、私の場合繰り上げ返済しなくても年間100万円くらい預貯金できれば最終的な金利としては1％前後になる計算でした。
基本的な金利は安くないので、預貯金ができればまず問題なく東京スター銀行の連動ローンが金利面では経済的負担も低く、繰り上げ返済しなくても恩恵を受けられ、手元にお金が置いておける安心感は捨てがたいです。
また団体信用保険であるメンテナンスパックのメニューも非常に厚く、がん特約など3パターンから選択できるフレキシブルさも非常に魅力に感じました。
まずは預貯金ができなかった場合全く意味がないどころか若干高めの金利設定にもがきそうです。デメリットではないですが、預貯金ができる状態での借り換えが好ましいと感じました。
またフラット35がなく、長期固定で最大10なので若干安定性に欠ける部分があります。基本的に預金部分を繰り上げ返済部分に当てている感覚ですが実際には返済しているわけではないので、完済までの期間は長くなるわけです。
早めに完済したいという場合は、金利云々の問題より繰り上げ返済で確実に元金を消し込んでいきたいと思ってしまうかもしれません。
もうひとつ最大のネックが借り換え時の審査が以外と厳しく、融資率は80％～となっていますが実際にはもっと厳しい予感がします。実際に足を運んで説明を聞きましたが通常の住宅ローンよりも厳しいとハッキリ言われてしまいました。
単純に狙っていた全期間固定型のフラット３５に借り換えが可能だという点です。フラット35は借り換えに対応していないケースも多いうえに条件が厳しいので組むことすらままならない場合が多いのですが、条件が異なるものの融資率に対応したSBIの住宅ローンは非常に魅力的です。
これだけ条件がそろっているにもかかわらず、調査を入れた中でフラット35の最低金利でした。融資率によって金利が異なりますが、通常なら融資率が高いと住宅ローンが組めないので、対応しているだけでも◎です。できれば融資率70～80を狙って借り換えたいです。
フラット35に特化した住宅ローンなので、それ以外に関しては特質すべき点が無く、他と比較して特別劣るサービスはないが、特別厚いと感じるサービスも無いです。
またデメリットなのかメリットなのか人によりけりでしょうが、融資率100でも組めてしまいますので無理をしないように組む必要があります。また融資率100％だとせっかくの低金利も若干プラスされて低金利のメリットが半減です。
基本金利が若干高いといえども金利優遇のパターンが多彩で優遇幅が大きいのは借り換え検討をしている人にとってすごく魅力があります。借り換え回数は少ないほどいいのですが、現在の条件が悪い場合は中継としても利用できそうです。
大手ならではの安定性・安心感は◎。長期間お世話になるわけですから金融機関の信頼性や体力も重要かもしれません。
金利優遇が大きい分、基本金利が高いという割引幅で若干安く見せている演出が気になります。（結果的に見ても低いのでいいとは思いますが）
手数料等の諸費用が高い。トータルでの借り換えが高くなってしまいそうで心配です。なおかつ借り換えにかかる諸費用が分かりにくい説明になっており、取りあえず相談会へ！という説明は私としては納得できかねる。
優遇金利などは特別謳っていないもののトータルで考えると借り換え費用が一番安い試算が出ました。比較している住宅ローン金利が一様ではないので同条件で比較はできませんが、一番敷居が低く今すぐ借り換えられる住宅ローンという印象です。
結局のところ諸費用総額が安いのでいいのですが、借換え者専用の優遇制度を特に設けていなかったのが若干気になりました。
全期間固定金利を選ぶならSBI住宅ローンのほうが低金利で組むことができ、初期費用が安いにしても全期間試算するとSBI住宅ローンのフラット35のほうがかなり支払額が安かったです。
結果としては安定を第一に考え計画性のある返済をするならフラット35でSBI住宅ローンが1番。預金・貯金に自信があり現在の余裕がある程度あるなら東京スター銀行の連動住宅ローン。とりあえず悪条件の住宅ローンから脱出するなら新生銀行という結果です。
こうして考えると、全てにおいて優れている住宅ローンはないな～としみじみ思いました。やはり自分に合った住宅ローンをいかに見つけ出せるかが重要になってくるようです。
正直SBI住宅ローンと区別がついていなかったのですが、「住信SBIネット銀行は、住友信託銀行株式会社とSBIホールディングス株式会社を出資会社とするインターネット専業の銀行です。」ということで代表者も外資でありがちな外国人などではなく生粋の日本企業のようです。
住友信託銀行株式会社もSBIホールディングス株式会社も資本の大きい比較的しっかりした企業なので安心できそうです。最初は爆安金利の怪しい所かと思ってしまいました。
実は、時期的に主検討期から外れいて、同時期に見ていなかったのですが、2008年4月現在の場合は住信SBIネット銀行の固定金利は当初優遇でも全期間優遇でも非常に厚い優遇によって最低金利（特に5～10年の固定金利）でした。
他金融機関と比較すると当初固定金利を利用した場合は0.3％以上安いこともざらです。期間が長ければ長いほどこの金利のコンマ１％は非常に大きく、後々100万円単位になって跳ね返ってきますので、たかが0．数％と言っても決して馬鹿に出来ない数値です。
当初優遇金利と、全期間優遇金利で0・2％で異なりますが、組むなら当初優遇で20年以上の優遇幅が2.2％と半端ではない優遇幅なのでこれはハッキリ言って残20年くらいだったら絶対組んでいました。
恐らくATM（インターネットバンクなので）中心になるかと思いますが、手数料などは安い部類です。気になる繰り上げ返済は一時の場合は無料で全額返済時には31500円かかります。
この辺りは頑張っている金融機関と比較して「普通」より少し安いとい言った感じですが、使えるATMなどが気になります。
融資開始日以降に被った3つの特定疾病（がん（悪性新生物）、急性心筋梗塞、脳卒中）または5つの重度慢性疾患（高血圧症、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変、慢性膵炎）により、融資日から3ヵ月を経過した日の翌日以降に就業不能状態となり、その状態が継続し、ローンの約定返済日が到来した場合、月々の住宅ローン返済金相当額を保険会社が負担する・・・
トいうことでこの団体信用保険が実質無料？（事務手数料に込？）で付いてくるそうで、本当の意味で無料かどうかは分かりませんが、名目的には無料です。
期間固定金利が他の追随を許さないほどの安さを見せていますが以外に高額なのが事務手数料2.1％です。1000万の2.1％は？21万円です。3000万円融資だったら？63万円です（爆）
ただし団体信用保険は住信負担で、他に保証料等はかかりませんので、この金額と＋登記や印紙代ということになるでしょう。手数料を考えると短期で借り換えずに、最低でも10年出来れば15年の期間を選択して借り換えの意味を持たせたいです。
探しても見つからなかっただけなのか、表示していないのか分りませんが、一般的に良く言われる融資率は見当たりませんでした。審査は厳しいのか否か？融資率の縛り位は公開したほうがいいのでは？
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