融資率算出に関連する物件の評価額はどのようにして決められているのか？

■物件の評価額の算出に関して

ここで問題となるのが物件の評価額ですが、コレと言って確定的な価格がなく、特に土地に関しては変動しますし、要は時価です。

一番有力となる算出方法が「固定資産税から逆算した評価額」です。固定資産税は誰が評価したのか不明ですが、物件と土地別々に評価額が付いて、それをもとに税率が掛かって固定資産税となります。

一般的な評価額は新築で建物が価格の５～７割（この時点であいまい）、土地は基準が時価ですが購入時の7割程度と言われています。ということで多く見積もっても3000万円の新築は最初から2000万円程度の評価額しか付かないというショッキングな事実を突き付けられます。

しかしながらここで疑問が生まれます。では、新規で融資を受けるときには何故物件価格と同じ金額を融資できるのか？ということです。上記の評価額に対しての融資率なら100％を上回って融資しているのか？と言うことになります。

登記の書類に記載されている評価額も有効？

新築時の金額に関しては登記簿に記載されている評価額？も通用すると思いますが、借り換え時には特に建物の減価償却の％や土地の価格変動を考慮しなければならないため、やはり固定資産税から算出し、目安とするのが適当なのかな？と思います。

ちなみに審査時には第3者機関に依頼しますとのことでしたが、全金融機関で一律の基準を設けているか否かは不明です。

評価額の上乗せは金融機関によって異なる

上で100％を上回って融資しているのか！？と書きましたが実は、100％を上回って融資をしているというのは、何の捻りもなくそのまま本当のようです。

これもまた、住宅ローンの借り換え相談会で入手した情報なのですが、不動産屋と提携しており、100％融資を行うような金融機関に関しては、物件価格の200％を評価額として見ていることが大抵だが、ある金融機関では100％～150％しか見ない。そういった情報です。

驚きなのは、物件価格に上乗せ評価して融資する事が「基準」となっていたことです。外資で審査の厳しい金融機関は100％しか評価してくれない場合もあるので、融資率に関しては余裕をもっておかないと、借り換えができない可能性すらあるようです

※物件評価額の100％融資＝購入額の70％以下ということをお忘れなく。

時間がたてば評価額も下がってくるでしょうし、借り換えは早めにしておきたいですし、審査や条件を満たすことを考えると結構きびしそうです。