いざ借り換え！しかしながら借り換えにも審査や条件があります。融資率とはなんでしょう？

■借り換え条件の融資率に関して

住宅ローンの借り換えには、新規借り入れ時と同じように審査があることは借り換えにも住宅ローン審査基準？ でも書かせていただいたとおりです。

しかしながら、借り換えに関してもコレまた新規住宅ローンの時と同様に審査の他に条件が存在し、それが融資率というやつです。条件の部分に「融資率80％」等の表記を見たことありませんか？

通常良く言われる頭金の金額が購入金額の20％などと言われておりますが、コレは融資率が80％である金融機関が多かったことから、そんな事が言われ始めたのではないか？と思っています。

それが金利の価格破壊の時代が到来したことによって、頭金を少なくし、ローンに依存する形式が多くなったため、現在新規では100％の融資率を提示する金融機関は非常に増えてきました。

フラット35に関してはこの基準が厳しく、私が検討していた頃は80％が基本というか、それ以外は見た事がなかったのですが、現在ではSBI住宅ローンなどが融資率100％～を可能にしています。

肝心な革新の部分ですが、融資率80％の場合、購入した物件が3000万円だった場合、2400万円まで融資します。という意味です。要は20％くらいは支払える能力を持ってしてマイホームを買って下さいよ！という事なのでしょう・・・。

説明不要かもしれませんが、「一方100％の融資率です！」と記載されている金融機関に関しては、3000万円の物件を購入した場合3000万円まで融資してくれると言うことです。

融資率の落とし穴

上記では単純に書きましたが、実はこの融資率というやつは厄介で、借換え時だけかもしれませんが、私が色々な金融機関を相談して回っている時に判明したのが、融資率の基準となる金額が「物件の評価額」と言われたことがありました。というか本来はそういうものだと言われました。

要は3000万円で購入した物件であっても、借り換え時に物件に2000万円の価値しかなければ融資率100％でも2000万円しか融資を受けられないということになります。

コレでは実質の融資率は7割に満たないことになってしまいます。こういった事態は初期の借り換え検討では大きな問題となり、実質的に私もこのせいで色々と考え方を変更しなければならない羽目に陥りました。

というのも借り換え時には、審査基準で通常の住宅ローン審査＋「条件をどれだけ余裕をもって満たせているか」というのが重要のようで、外資系出資の金融機関に関しては、金利商品の条件が良い分、条件や審査が厳しいということを知りました。

さて、こうなると気になってくるのが「物件の評価額」です。