現状固定金利で住宅ローンを組んでいる場合で変動金利に組み替える場合のシミュレーション

■シミュレーションパターン１・固定金利から変動金利に借り換え

固定金利と言っても短期から長期までいろいろありますが、まず短期固定から変動金利に組み替える場合から順にシミュレーションしていきます。

固定金利と変動金利

まず短期固定金利の魅力と言えば低金利です。ですが短期固定よりも低金利になる可能性があり、金利の中で比較したときに情勢にもよりますが、その時点の情勢で最も安く設定されているのが変動金利です。

なぜ変動金利が一番安く設定されているか？というと固定金利と違い、金利の情勢に合わせて金融機関が金利を変更した分を融資した人から回収できる仕組みだからです。

一方固定金利の場合は、金利が上がっても期間中の変動はありませんから、かなり金利が上がっても金融機関側は上がった分の金利を融資先から回収することはできません。このため長期になればなるほど、先に回収しておこうということで金利が高く設定されています。

短期固定→変動

上でも書いたように短期固定金利は変動金利に次ぐ低金利ですが変動金利よりは若干高くなってします。と言っても１％以上の差はなく、0.3%未満の差であることがほとんどです。たとえば私が借り入れている金融機関では優遇ありの場合、変動1.4%に対して短期固定が1.6％（3年）でした。

短期で契約更新があり、さらに金利差が0.2%しかないのにも関わらず借り換えを行うメリットはあるのか？借り換えには諸費用も必要なので長期的に見た時のメリットをシミュレーションしなければなりません。

また固定金利で組んでいるのにも関わらず先行きの変化がまったく読めない変動金利にする意味はデメリットこそあるもののメリットがこれと言ってみ当たりません。

もしも仮にメリットが見出せるとしたら短期固定からの借り換えでなく、高い金利で組んでしまった長期固定金利の場合でしょう。

長期固定金利（除くフラット35）→変動金利

基本的に先読みができない変動金利に借り換えをお奨めする気はないですし、自分自身が現在検討していて、選択肢の中に入っていないのですが、仮に現在組んでいる固定金利（10年）の利率が高ければ価値を見いだせるかもしれません。

たとえば10年固定の金利が5％だとします。変動金利の現在の水準は優遇を使えば1%台も可能なので、現在借り換えれば、同じ期間で同じ支払額に設定するとかなり返済期間が縮まります。逆に返済額を減らすこともできます。

しかしながら常に変動金利が（上限はあるものの）将来的に5%を超えてしまったら？という可能性はできなくはないです。

ちなみに上記くらいの差があれば、正直変動金利に借り換えるのもアリですが、あえて変動金利を選ぶ理由は？と聞かれるとコレと言ってないです。金利が低い情勢が続けば非常にお得な借り換えになりますが「賭け」の要素を含むので精神的によろしくないような気がします。

簡易シミュレーション

ちなみに全期間5%で30年の住宅ローンを組んだ場合は3000万円の借り入れで総額57,976,735の支払額になります。変動金利で運良く2%くらいの水準で全期間を終えた場合は39,918,903円の支払い額になり、その差は1700万円にもなります。

諸費用を差し引いても十分にお釣りが来ますが、現在（2008年）ではフラット35（全期間固定金利）でも2%台で組めるのであえて変動で冒険する必要はないと思います。

フラット35の金利を2.7％で計算すると43,804,543で変動金利で終始運がよく低金利であった場合（あり得ないと思いますが）でも400万円ほどの差しか出ません。繰り上げ返済などで短縮できる差です。