東京スター、三菱東京UFJ、SBI住宅ローン、新生銀行の借り換え候補を比較

■借り換え候補4つの金融機関を比較

まずさまざまな金融機関が候補に挙がりましたが、最終的な候補に挙がったのは東京スター銀行の預貯金連動型住宅ローン、SBI住宅ローンのフラット35、新生銀行のパワーローン、三菱東京UFJの優遇低金利住宅ローンの4つになりました。

この4つの金融機関のメリットデメリットを挙げながら徹底的に比較してみたいと思います。

東京スター銀行・預貯金連動型住宅ローンの場合

メリット

やはり預貯金ができる余裕があったら是非とも利用したいと思ったのがここです。シミュレーションをすればわかると思うのですが、私の場合繰り上げ返済しなくても年間100万円くらい預貯金できれば最終的な金利としては1％前後になる計算でした。

基本的な金利は安くないので、預貯金ができればまず問題なく東京スター銀行の連動ローンが金利面では経済的負担も低く、繰り上げ返済しなくても恩恵を受けられ、手元にお金が置いておける安心感は捨てがたいです。

また団体信用保険であるメンテナンスパックのメニューも非常に厚く、がん特約など3パターンから選択できるフレキシブルさも非常に魅力に感じました。

デメリット

まずは預貯金ができなかった場合全く意味がないどころか若干高めの金利設定にもがきそうです。デメリットではないですが、預貯金ができる状態での借り換えが好ましいと感じました。

またフラット35がなく、長期固定で最大10なので若干安定性に欠ける部分があります。基本的に預金部分を繰り上げ返済部分に当てている感覚ですが実際には返済しているわけではないので、完済までの期間は長くなるわけです。

早めに完済したいという場合は、金利云々の問題より繰り上げ返済で確実に元金を消し込んでいきたいと思ってしまうかもしれません。

もうひとつ最大のネックが借り換え時の審査が以外と厳しく、融資率は80％～となっていますが実際にはもっと厳しい予感がします。実際に足を運んで説明を聞きましたが通常の住宅ローンよりも厳しいとハッキリ言われてしまいました。

SBI住宅ローンのフラット35の場合

メリット

単純に狙っていた全期間固定型のフラット３５に借り換えが可能だという点です。フラット35は借り換えに対応していないケースも多いうえに条件が厳しいので組むことすらままならない場合が多いのですが、条件が異なるものの融資率に対応したSBIの住宅ローンは非常に魅力的です。

これだけ条件がそろっているにもかかわらず、調査を入れた中でフラット35の最低金利でした。融資率によって金利が異なりますが、通常なら融資率が高いと住宅ローンが組めないので、対応しているだけでも◎です。できれば融資率70～80を狙って借り換えたいです。

デメリット

フラット35に特化した住宅ローンなので、それ以外に関しては特質すべき点が無く、他と比較して特別劣るサービスはないが、特別厚いと感じるサービスも無いです。

またデメリットなのかメリットなのか人によりけりでしょうが、融資率100でも組めてしまいますので無理をしないように組む必要があります。また融資率100％だとせっかくの低金利も若干プラスされて低金利のメリットが半減です。

三菱東京UFJの金利優遇の場合

メリット

基本金利が若干高いといえども金利優遇のパターンが多彩で優遇幅が大きいのは借り換え検討をしている人にとってすごく魅力があります。借り換え回数は少ないほどいいのですが、現在の条件が悪い場合は中継としても利用できそうです。

大手ならではの安定性・安心感は◎。長期間お世話になるわけですから金融機関の信頼性や体力も重要かもしれません。

デメリット

金利優遇が大きい分、基本金利が高いという割引幅で若干安く見せている演出が気になります。（結果的に見ても低いのでいいとは思いますが）

手数料等の諸費用が高い。トータルでの借り換えが高くなってしまいそうで心配です。なおかつ借り換えにかかる諸費用が分かりにくい説明になっており、取りあえず相談会へ！という説明は私としては納得できかねる。

新生銀行のパワー住宅ローンの場合

メリット

優遇金利などは特別謳っていないもののトータルで考えると借り換え費用が一番安い試算が出ました。比較している住宅ローン金利が一様ではないので同条件で比較はできませんが、一番敷居が低く今すぐ借り換えられる住宅ローンという印象です。

デメリット

結局のところ諸費用総額が安いのでいいのですが、借換え者専用の優遇制度を特に設けていなかったのが若干気になりました。

全期間固定金利を選ぶならSBI住宅ローンのほうが低金利で組むことができ、初期費用が安いにしても全期間試算するとSBI住宅ローンのフラット35のほうがかなり支払額が安かったです。

各住宅論を比較検討した結果

結果としては安定を第一に考え計画性のある返済をするならフラット35でSBI住宅ローンが1番。預金・貯金に自信があり現在の余裕がある程度あるなら東京スター銀行の連動住宅ローン。とりあえず悪条件の住宅ローンから脱出するなら新生銀行という結果です。

こうして考えると、全てにおいて優れている住宅ローンはないな～としみじみ思いました。やはり自分に合った住宅ローンをいかに見つけ出せるかが重要になってくるようです。