現在変動金利で住宅ローンを組んでいる場合の固定金利借り換えシミュレーション。

■シミュレーションパターン2・固定金利から変動金利に借り換え

シミュレーションの中でも変動金利の場合は非常に予測が難しいため、シミュレーションが行いにくいというのが現状で、実は変動金利に完全対応したシミュレーションなどありえません。仮定することはできますが仮定がほぼ妄想のレベルなので、シミュレーションと呼ぶには若干お粗末です。

変動金利は金融機関が取り扱っている金利の中で一番低く設定されています。それは短期プライムレートによって算出される金利を算出して上昇した金利分は固定金利と違って回収ができるからです。

低い金利で常時推移すれば物凄く得になる可能性もありますが、賭けに近い要素を持っているのが変動金利の特徴ですから特性を理解して借り換えのシミュレートしましょう。

変動金利から固定金利に借り換える場合

個人的に変動金利からの借り換えには賛成ですが、借換え側にとっては勇気のいる行動になると思います。なぜならほぼ確実に毎月の支払額が変わらないか、上昇するからです。

これは変動金利の金利設定が低いせいもあります。さらに上乗せして借り換えの手数料を取られるわけですから相当慎重に考えてしまうと思います。結局更新時期にはそのまま更新というパターンになってしまいがちです。

初期の変動金利＋優遇金利を受けている場合ならなおさら上昇が気になるでしょう。しかしながら優遇金利は借り換えの時にも受けれるケースが多くなってきていますので、これを踏まえて考える必要がありそうです。

やってはいけない変動金利から短期固定への借り換え

一番やってしまいそうで、やってはいけない借り換え方法が変動から短期固定です。間違いなく止められると思いますが、このパターンはやってはいけません。ほぼ確実に損します。

優遇制度があっても受けられるのは短期だけ、固定のメリットである金利不動の期間も短期ということで、これなら変動金利とほとんど変わりありません。それどころか諸費用分で赤字になってしまいます。

変動金利から借り換えるのは長期固定金利

支払額が上がってしまうのは必然ですが、固定金利の恩恵を受けられるのは10年固定金利からだと考えてください。10年間金利が不動なら計画も立つというものです。さらに借り換えの金利優遇を全期間で受けられるタイプが理想です。

これなら変動金利からの毎月支払い額は上がってしまうものの、安心と計画性を手に入れることができます。2008,2現在金利は底値ともいえる状態なので、これ以上の低金利はおそらくないでしょう。

この時代に変動から固定に変えておかないと、金利が上がった状態で固定金利に変更するとなると、半端ではない負担になり、借換えどころの騒ぎではなくなってしまうかもしれません。

たとえば長期固定の借り換え優遇で2.5％の金利10年1000万円の住宅ローンなら総支払額は11,312,388円になります。金利は5%程度までなら高騰する可能性は十分にあるといわれていますから10年の平均金利が4%程度まで上昇してしまうと12,149,417円になります。

計画が立たないうえに10年で100万円近く損する計算です。もちろんこの数値は低くもなりますし、高くもなる可能性を秘めてますから、妄想レベルです。

計画的に繰り上げ返済などもできる固定金利で返済したほうが、不安も少なく、損する可能性も現状では低いということができそうです。