短期固定金利からフラット35の全期間固定金利の住宅ローンに借り換えた場合のシミュレーション

■シミュレーションパターン4・長期固定金利からフラット35に借り換え

月々支払額、総支払額を検討した場合に長期固定金利からフラット35に借り換えるのははたして得策なのか？比較検討してみました。金利優遇や長期固定金利の％にもよりますが以下を参考にしてみてください。

長期固定→フラット35借り換えは得か？

10年～の長期固定金利で高い金利を払っている場合。現時点でこのようなパターンが最も借り換えの価値が高いと考えられます。

フラット35の金利は現在異常に安くなっています。10年やそこらの長期固定金利とほとんど変わらないほどですから、組めるものならばフラット35に借り替えてしまったほうがお得＋安心感を得ることができます。

長期固定で優遇無しともなれば4％台の金利もざらにあるはずです。そんな中フラット35は全期間固定金利にもかかわらず、安い金融機関では2％後半から見ることができます。3％と考えても支払い終わるまで3％ が安定していると考えると十分に価値があります。

長期固定もフラット35もそれぞれ金融機関によって借り換え優遇金利などを用意しており、うまく使った場合（人によって条件が異なります）どちらがお得になるか要件等です。いずれにせよ高い金時代の長期固定は現在最も損をしている払い方なので借り換え検討は必至だと思います。

支払総額と月支払額のシミュレーション

たとえば固定金利5%で組んでいた場合の支払総額はボーナス支払いなし、3000万円30年で57,976,735です。同条件フラット35の金利が現在3%前後ですから3%で計算すると45,533,236で。総支払額の差は約1240万円です。

月々の支払額は固定金利5%の場合が161,046円、フラット35の場合が126,481円で月々の差額は約35,000円です。金利が2%違うとこんなに差が出てしまいます。

またフラット35で組んだ場合は生涯不変ですが長期固定の場合は、更新時期にこの状態から金利が上がるか、もしくは下がる可能性もあります。

長期固定金利とフラット35の金利差がなくなりつつある事実

2008年現在の金利情勢としてどういうわけか、フラット35の金利と10年～長期固定金利の金利差が限りなくなくなろうとしています。選ぶ金融機関と優遇制度を複合させればフラット35のほうが安いということすらあります。

やはり全期間の住宅ローンを契約できるというのは金融機関にとっても大きいのか、ある意味中途半端な長期固定が条件によって一概には言えないものの「メリットが少ない」と言わざるを得ない状態になりつつあります。

ただフラット35の住宅ローン審査基準は通常の審査より若干条件が厳しいような点がありますので。組もうと思っても組めない難点はあります。そのような場合一番安定しているのは長期固定金利ですし、借換え優遇を考慮すると、まだまだ検討内です。