短期固定からフラット35に借り換え
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■シミュレーションパターン3・期間固定金利からフラット35に借り換え
固定金利から固定金利に住宅ローンを借り換えるのはもっともポピュラーと言いますか、安定する借り替え方法です。月々の支払いの低減には繋がりにくい借り替えになりますが、短期から長期に借り替える場合は積み立てや一時繰上げ返済の計画が立てやすくなり将来的に金利が上昇しても影響を受けないですみます。
中でもフラット35は名前の通り全期間（最長35年）固定金利で返済することができる「長安定型」の住宅ローンです。これを組んでおけば、今後金利がどんなに上がっても更新時期が来ることも無ければ、毎月の支払額が上昇することもありません。
短期固定金利→フラット35に借り換えシミュレーション
短期固定で住宅ローンを組んでいる場合は、借り替えることによって現状の月々支払額より確実に上昇してしまうはずです。そのため中々踏ん切りがつきにくいとは思いますが将来の安定性を考えれば迷うべくもないと言う印象です。
ただ借り換え時期に関しては要検討で、難しい一面もあります。フラット35は何せ全期間固定金利なので組むときの金利は非常に重要になってきます。
現在短期固定なら更新までの間の支払額は明らかにそのまま更新時期まで待ったほうが安く抑えられます。しかしながら金利の変動を考えると迷いが出るわけです。
2008年2月現在住宅ローン金利は事実上底値とも言われていますが、実際はどうなのか分かりません。金融機関の契約のための謳い文句のような気もしますし、過去を調べてみるとあながち嘘でもないような安い金利になっています。
この先上昇傾向という確証があれば短期の住宅ローンを途中で借り換えのもひとつの選択肢になりえます。しかしながら金利の予測ができれば誰も苦労はしません。
金利動向を気にしたほうが良い場合もあるでしょうが、深読みしすぎるのも後悔する原因になるかもしれません。基本的に短期固定であれば更新時期まで待ってその時点でフラット35を検討借り換えをしたほうが確実に無駄な出費を抑えられるかと思います。
短期固定→フラット35の支払例
例によってですが期間固定金利2%で3000万円30年の住宅ローンを元利均等返済で返済した場合の総支払額は39,918,903で月々110,886の支払いになります（ボーナス増額はなし）
全期間固定の相場3%で同条件の計算を行った場合は総支払額が45,533,236円で月々126,481円になります。総額の差が約550万円、月にして15000円の差が出てきます。
これは期間固定のほうを完全に固定した場合のシミュレーションですから、更新時に3%、4%と上がっていれば当然支払額は膨らんでいき、フラット35よりも高くなる可能性があります。期間固定金利はある意味変動回数が少ない変動金利のようなものです。