元利金等返済と元金均等返済の比較シミュレーションを行って返済にどれくらいの差が出るか

■返済シミュレーション

条件は借入額3000万円を固定金利3％の30年ローンで組みます。ボーナス支払いや繰上げ返済は一切無しで各支払い方法で月々に割り振ります。

元利金等返済の場合

月々の返済額は30年360回の支払いを通して126,481円の返済で合計支払い総額は45,533,001になります。利息が15,000,000円以上付くこと考えると非常に怖いです。ちなみに元金の割合が利息を上回るのは83回目の返済を過ぎた辺りからです。

それまでは元金よりも利息を返済している割合が多く、1回目の支払いでは元金が51,281円に対して利息が75,000円の割合です。利息ばかり返して元金が減らないので利息を払う分も大きくなるという冷静に考えれば恐ろしい状態です。

元金均等返済の場合

上のシミュレーションと同様の条件で借入額3000万円、固定金利3％で30年の住宅ローンを組むとします。返済方法は元金均等にしますので3000万円を単純に360分の一にして利息を乗せて計算します。

元金均等の場合は元本だけが一定となり、借入残高に対して利息を上乗せするので1回目の支払いが158,094、うち利息が75,000円になります。返済に比例して借入額に対する利息が減っていきますので毎月支払額もそれに応じて減少していきます。

元利金等返済の128000円の支払額を下回るのは140回を過ぎてからで、総支払額は43,537,434円になります。

元利均等返済と元金均等返済の返済シミュレーション比較

上のシミュレーションを下に分析をしてみると、総支払額で1,995,567円の差が出ています。約200万円の差が出ている事になり、ちょっとしたミニバンくらいの車が1台購入できてしまうほどです。

しかしながら支払額が減額していくとは言っても最初の支払額3万円の差は非常に大きいです。そもそも住宅ローンを組む時期には色々とお金が入用で支払い状態に余裕が無い事は多いですし、余裕があれば少しでも頭金を多くしたり支払い回数を減らすのがお得なローンの鉄則です。

また予定の立ちやすさでも元利金等返済の方が有利で月々の支払いが決まっているワケですから、そこから貯金して一部繰上げ返済を行っていけば、実は元金均等返済と大きな差は無くなります。

よって初期の月々の負担を多くしてまで元金均等返済で組む必要は特に大きな理由は無いのか？と思います。

借り換え時の選択には有効か！？

ただし住宅ローンを組むはじめではなく借り換え時には有効な使い方が出来るような気がしなくもありません。借り換えの時には組んだ当初よりも余裕が出るでしょうし元金分割ベースで組みなおして後々が楽になる様な組み方もいいと思います。

ただしこの場合も、余裕があるなら繰上げ返済に充てるなどしても同じ事で、貯金ベースで繰り上げ返済をしたほうがいいとも言えます。