金利タイプで選ぶ住宅ローン

大きく分けると固定金利と変動金利の二種類ですが、さらに細分化して考えることが出来ます。借り換えは新規に組む場合と考え方が異なりますので注意を！

変動金利型

年に二回金利見直し時期があり、金融情勢によって当初の金利から変化するタイプです。毎月返済額は変化が無いので計画通りならば5年間は支払いが出来ないと言うことは無いでしょうが、元金分と金利分の返済比率で調整されるため、金利が上昇すると返しても返しても元金が減っていかないと言うことになります。

5年ごとに返済期間に合わせた返済額の調整があるので、このときの金融情勢が金利高なら苦しい支払い状況になるでしょう。ただし救済措置として5年ごとの返済額の調整は急返済額の＋25％以内と定められています。

借り換えの対象としては、あえてこの金利タイプを選んで借り替えるメリットは見当たらないと思います。長期の金利の見通しに自身があれば、あるいは・・・という感じです。

固定金利型

予め契約した期間の金利が固定できる金利タイプで期間が長いほど金利が高くなり、逆に短期ほど金利が安いので、支払い予定を出すともちろん短期が一番安く済みお得に見えてしまいますが、短期固定は変動のような保証無しにもかかわらず「短期」なので変動のようなものです。

フラット35（全期間固定金利）

以下固定金利型は細分化できます。まず全期間固定金利のフラット35のような住宅ローン。最初からこの様な住宅ローンを組めていればよっぽど魅力のある条件で無いと借り換えの意味は無いと思います。

事実上低金利時代に組んだフラット35が最強の住宅ローンと言えるかと思います。

長期固定金利

次に全期間以外の10～15年くらいの長期固定金利。借り換えを狙うなら全期間で借り換え優遇金利を受けられる状態で長期固定が理想です。

これなら金利が少し下がっても全く損した気分になりませんし、固定ならではの安定感がありますから、借り換え最有力候補はこの「長期固定」になってくるかもしれません。

中期間固定金利

様子を見ながら借り換え優遇を狙って更新より安い金利をターゲットとするならば5年程度の中期固定金利でもいいかと思います。ただし借り換えに掛かる諸費用と合わせてシミュレーションを行い、十万単位のメリットが確認できたら・・・と目安を決めて十分な計算を行いましょう。

短期間・長短期間固定金利

ハッキリ行って狙っている借り換え金融機関の条件に達するまでの繋ぎ程度にしか使えないので、「借り換え」の対象ではなく、新規ローンや更新時の繋ぎ程度にしかお奨めできません。

全ての支払いまたは大半の支払いを短期固定金利で支払うことは、非常にリスキーで金融情勢しだいで破滅の道をたどる可能性が最も高いと言えます。