初期金利優遇住宅ローン制度の恐怖

覚悟は出来ており、住宅ローンを組む前から分かっていたデメリット（？）ですが、不動産提携や銀行の用意した初期のみの金利優遇制度には大きな落とし穴があることをココに書いておきます。

更新時期が間近に迫り、もしこれを読んで今頃気が付いた人がいましたら、ちょっと遅いかもしれません。・・・が取り返しが付かないと言うわけでもないかもしれません（結論はまだまだ先ですが）

私が組んだ当初は金利優遇と合わせて、一番安い金利設定が3年変動で1％前後、下手すると0.8％という商品も見たことがあります。当時そろそろ金利は上がるというのは言われておりましたので、私が選んだのはせめてもの・・・ということで変動ではなく3年の固定ローンでした。

金利優遇制度を合わせて1.4％で住宅ローンを組むことができました。当時この金利は特別低くも無く3年固定なら1％というのも珍しくは無く、まさに住宅ローン金利底値状態で、この時期にマイホーム購入試算をすれば、誰もが買いたくなるような状態でした。

しかしながら金利優遇制度の恐ろしさは、その低い金利で全期間の支払いを算出して支払計画として出すので「何とかなる」的な感じがしてきてしまうのです。不動産屋も「ね！？大丈夫でしょ？」みたいな後押しをしてきます。

しかしながら3年固定であれば3年後には必ず更新時期が来ます。その時の試算はの話なんてこれっぽっちも出ません。なぜなら金利は予測できないという言い訳の元に予測試算なんてしてくれませんし、すれば厳しいと言うことが分かってしまうからです。（悪く言えばトリックがばれてしまうからです）

しかしながら安いのは確か、うまく利用すれば美味いことは確かなのです。私の用に賃貸に捨て金を払っている状態であり、増収の見込みがあれば最初の甘い汁に釣られて無理をする価値もあるというものです。

実家にお世話になっていて、賃貸家賃を支払う必要が無い環境であれば、セオリーどおり頭金貯蓄を出来るだけ多くしたほうが得策で、金利が低いからと言って無理をするメリットは少しもありません。

金利優遇住宅ローン解除後の金利はどの位？

すでに更新時期が近づいている方、または経験のある方は事前に調べたかもしれません。調べてビックリしませんでしたか？特に金利の低い時期に購入して、さらに優遇制度を受けている場合は特にです。

私の場合は一応「予測の範囲内」でした。がその金利を元に総支払い額を計算し直すと、分かっていてもショックは隠しきれません。なにせ総支払額が数百万変わるのですから・・・。

当初の金利は3年固定で2.4％。優遇分が1％あったので1.4％でした。2008年1月現在では私が借りた銀行の3年固定金利は3.0％。予測していた金利上昇は0.5％前後なので殆どピッタリでした。これに優遇がなくなって、そのまま3年固定を再度組むとすると3％の住宅ローンを組まなければいけません。

3年前で基準さえクリアしていればフラット35の住宅ローンが組める金利です。今まで組んでいた1,4％の倍以上の金利に跳ね上がるのです。これは実は非常に恐ろしいことです。

住宅ローン金利1％の価値を知る

簡単な例をあげます。例えば3000万円を30年のローンを組むとします。単純計算なのでボーナスは考慮しませんが元利均等（毎月同額）で返済すると金利2％の場合は返済総額39,918,903円、3％の場合は45,533,236円。

その差はなんと約650万円です。金利が1％上がると30年返済した場合には600万円総支払額が変わるということです。2％・・・3％上がったらいったいどうなってしまうでしょうか？

借り入れ総額が大きいほど、期間が長いほどこの影響は比例して大きくなります。月々の負担がどれだけ増えるかは想像するに容易いでしょう。これが金利1％の価値です。